Купля-продажа недвижимости. Анализ некоторых проблем Печать E-mail
14.06.2013 14:05

Проблемы, связанные с куплей-продажей недвижимости, могут подобраться незаметно, а самое главное — через большой промежуток времени после совершения сделки.

 

Для того чтобы на практике не возникло ситуации, как в приведенном ниже примере, граждане должны не только хорошо ориентироваться в юридических вопросах, связанных с недвижимостью, но и, само собой, самостоятельно тщательно искать тот город, те условия и ту стоимость, которая им подходит или должна быть известна им. Как мы увидим дальше из статьи, зачастую покупатель никак не ориентируется в ценах и других необходимых аспектах.

Так как на данный момент на территории Российской Федерации действует большое количество мошеннических схем в сфере недвижимости, главное в данной ситуации то, что самым незащищенным объектом становится добропорядочный гражданин или ряд граждан, которые могут попасть в ловушку мошенников.

Рассмотрим практический случай с продажей недвижимого имущества с участием третьего лица (человека, представляющего интересы покупателя по доверенности) в 2008 году и последующей подачей иска в 2009 году. Покупатель — юридически неграмотный человек, который доверил третьему лицу свои интересы, полагается на добропорядочность доверенного лица, в то время как доверенное лицо планирует получить в дальнейшем налоговый вычет 13% из бюджета.

Продавец (далее – истец) в 2007 году познакомилась с доверенным лицом (в дальнейшем – ответчик). Обе женщины проживали на тот период в Пермской области.

Доверитель-продавец составляет доверенность на право продажи квартиры в Пермской области и приобретение квартиры в Ростовской области, в совсем другом регионе, и на то время с приличной разницей в цене, как кажется покупателю, то есть ниже рыночной стоимости. Давайте еще раз обратим внимание, что на тот момент имеются определенные договоренности между доверенным и доверителем.

Доверенный продает квартиру доверителя за 1 млн 300 тыс. руб. и на вырученные деньги приобретает квартиру доверителю — согласно договору купли-продажи от 2008 года за 1 млн руб. приобретается недвижимое имущество в Ростовской области (обратим внимание, что согласно доверенности доверенный имеет полное право распоряжаться деньгами доверителя).

В данной ситуации для перестраховки своих интересов как покупателя доверенный, если он хоть чуть-чуть заинтересован в честности сделки, должен прийти к нотариусу и составить доверенность по стандартной форме, но с небольшими изменениями, указав, что перечисление средств при купле-продаже производится на депозитный счет продавца недвижимости с указанием конкретного расчетного счета физического лица (в этом случае доверенный не имеет возможности воспользоваться наличными деньгами доверителя, нет, соответственно, и соблазна при виде наличности). Помимо оформления доверенности, доверителю также необходимо заключить с доверенным договор купли-продажи недвижимого имущества с конкретным описанием желаемого объекта недвижимости (этажности, состояния подъезда, шаговой доступности школы, больницы, магазинов и т. д.). В договоре следует указать гонорар доверенного и соответственно – вид расчета (наличный или безналичный), аванс и дополнительные расходы доверенного по усмотрению доверителя.

Доверитель приезжает в Ростовскую область, регистрируется летом, а осенью, в ноябре 2008 года, делает независимую экспертизу купли-продажи квартиры, приобретенной в мае 2008 года, и соответственно получает данный объект недвижимости в свою собственность.

Доверитель (покупатель), новый собственник квартиры, в 2009 году подготовил исковое заявление о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и подал его в городской суд.

Бывшие собственники квартиры получают исковое заявление о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, но даже не предполагают, что конкретно вытекает из данного искового заявления.

Последствия данного искового заявления: в феврале 2009 года федеральный судья городского суда выносит определение об обеспечении иска, в котором первым пунктом истец требовал наложить арест на лицевые счета ответчиков, а именно доверенного и продавцов квартиры и их имущество, находящееся по месту их проживания, на общую сумму в 1 млн 300 тыс. руб. в солидарном порядке. В соответствии со ст. 139 ГПК РФ суд может принять меры по обеспечению иска.

В вышеуказанной ситуации Управление службы судебных приставов по Ростовской области приводит в исполнение исполнительный лист, выданный судом, и на счета продавцов и недвижимое имущество накладывает арест как последствие данного определения.

В подобных случаях у граждан наступают серьезные проблемы: например, они не могут купить или продать имеющееся движимое либо недвижимое имущество, поскольку судебными приставами-исполнителями принято решение о блокировании расчетных счетов, включая зарплатные счета.

В данной ситуации адвокатом была подана частная жалоба на определение городского суда, которая практически осталась без рассмотрения и не имела никакого эффекта.

В обоснование своего решения суд указал, что ответчик (доверенный) в судебное заседание не прибыла, но направила заявление о приостановлении производства по гражданскому делу, мотивируя тем, что в отношении ответчика (доверенного) возбуждено уголовное дело, инициатором которого является истец (доверитель).

Расшифровка переписки истца (доверенного) с судом: «Истец ранее обращалась с заявлением о возбуждении уголовного дела в ОВД Пермского края, где проживает доверенный, но в возбуждении уголовного дела было отказано». Однако данное постановление было отменено постановлением прокуратуры, и по делу назначена новая проверка.

В связи с этим доверенный просит приостановить производство по настоящему гражданскому делу до разрешения вопроса о возбуждении уголовного дела.

В статье 215 ГПК РФ четко указано, что суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, административном или уголовном производстве.

Однако суд не принял во внимание требование этой статьи и неправильно истолковал закон. Каких-либо сведений о том, что возбуждено уголовное дело в отношении доверенного, у суда нет, поэтому и оснований для приостановления дела у суда также нет.

Ранее я акцентировал внимание читателя на совместности определенных действий между доверенным и доверителем, цитата из частной жалобы прямо указывает на данную взаимосвязь.

Отдадим должное федеральному судье — им был сделан запрос в ОВД Пермского края. Как нам известно, правоохранительные органы и по большей части МВД не заинтересованы быстро работать, и, соответственно, дело было отложено на неопределенный срок.

Основные проблемы, вызванные ожиданием непонятных запросов и каких-то ответов, становятся тягостными для продавцов и при неграмотной расстановке сил или малом опыте юриста могут оказаться для них роковыми.

В данной ситуации, если ответчик принимает сторону истца, договор расторгается, и, следовательно, продавцам необходимо вернуть всю сумму по договору, а федеральный судья обязан передать дело в органы внутренних дел для дальнейшего расследования.

А значит, продавцы, а именно бывшие хозяева квартиры, попадают под уголовную ответственность.

И здесь в реальном плюсе остается только доверенный, поскольку имея на руках доверенность на куплю-продажу квартиры истца, он в дальнейшем может заполнить декларацию в ИФНС России и получить выплату, положенную ему по закону, — 13% налогового вычета. Юридическая малограмотность истца в таких вопросах может вполне устраивать доверенного.

Налоговый вычет — это сумма, на которую уменьшается налоговая база. Сам термин и механизм применения налоговых льгот присутствуют в законодательстве с 1992 года.

Однако на практике налоговые вычеты активно начали применяться с 2001-го, после вступления в силу Налогового кодекса.

НК РФ предусматривает два вида налогового имущественного вычета:

  • Вычет, который предоставляется в связи с приобретением жилой недвижимости.
  • Вычет, который предоставляется в связи с продажей имущества.

И тот и другой позволяют уменьшить налоговую базу по налогу на доходы физического лица. Тем самым покупатель и продавец квадратных метров могут вернуть ранее уплаченный налог полностью или уменьшить его на сумму вычета.

Граждане, купившие или построившие жилье после 1 января 2008 года, смогут получить налоговый вычет с 2 млн руб. и, соответственно, вернуть подоходный налог в размере 260 тыс. руб. В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 млн руб.

В октябре 2009 года городским судом Ростовской области под председательством федерального судьи было принято решение об отказе удовлетворения исковых требований истца и установлено следующее.

В соответствии с положением ст. 56 ГПК РФ нельзя доказать те обстоятельства, на которые ссылается истец. Суд считает, что истец не предоставил доказательств наличия юридически значимых обстоятельств для признания сделки, совершенной под влиянием обмана (что означает данное высказывание, полностью растолковывает ст. 179 ГК РФ).

Во всех этих случаях требуется доказать наличие или отсутствие обстоятельств, с которыми закон связывает возможность признания сделки недействительной.

При подготовке к данному гражданскому делу истцом были допущены следующие ошибки. Так, истец предоставил отчет в двух интерпретациях, датированных одним числом: в первом из них описана квартира, не имеющая никакого отношения к оспариваемой в связи с неверно указанной этажностью, наличием коммуникаций, указывающих, что рыночная стоимость квартиры (объекта оценки) составляет сумму без учета НДС. Все это не может быть бесспорным доказательством недействительности сделки, так как сам по себе факт неэквивалентности сделки говорит только о значительном коммерческом просчете одной из сторон.

еобходимо доказать дефектность волевого процесса, который в данном случае возник предположительно в результате противоправных действий двух лиц, а именно в результате их злонамеренного сговора. Такие сделки отличаются от заключенных представителем в связи с небрежностью, недостатком опыта или злонамеренными действиями, никак не связанными с другой стороной по сделке. При исследовании доказательств по гражданскому делу установлено, что истицей была выдана доверенность, заверенная нотариусом, в которой указанно, что доверенный имеет право продать в Пермской области квартиру, а в Ростовской области купить за цену и на условиях по ее усмотрению. Из вышеизложенного следует, что цена сделки в данной доверенности не была оговорена, а обозначена на усмотрение доверенного.

По отдельному поручению городского суда ответчик (доверенный) была опрошена в качестве ответчика в присутствии своего представителя, и пояснила, что квартира соответствует жилищным условиям.

Судом установлено, что истец не обращалась в правоохранительные органы по факту мошеннических действий в отношении ответчика (доверенного), что следует из ответа, предоставленного в ходе исполнения судебного поручения и ответа ГУВД по Пермскому краю, что могло служить доказательством злонамеренного соглашения между ответчиками, либо о признании совершения сделки под влиянием обмана.

Несостоятельны требования истца о взыскании с ответчиков в солидарном порядке 1 млн 300 тыс. руб., так как договор купли-продажи имеет цену 1 млн руб. и никаких доказательств о передаче ответчикам указанной в иске суммы истцом не предоставлено. Суд считает, что истцом не предоставлено доказательств о совершении сделки купли-продажи с нарушением закона, что могло бы повлечь признание сделки ничтожной в соответствии с положениями ст. 168 КГ РФ.

Доводы ответчика (доверенного) о том, что требования о расторжении государственной регистрации сделки истец не ставит, не могут быть приняты во внимание судом, поскольку требования о применении последствий оспариваемой сделки могут быть заявлены либо вместе с требованием о признании сделки недействительной, либо после удовлетворения иска о признании сделки недействительной.

Соответственно с положением ст. 144 ГПК РФ (арест) обеспечение иска было снято судом после вступления решения в законную силу.

В удовлетворении исковых требований истцу было отказано.

Анализ данного дела показывает, насколько не защищен простой гражданин перед профессиональными мошенниками. К тому же в подобных случаях использовать безналичный расчет при оформлении сделок с недвижимостью наши граждане не привыкли. Немаловажно, что в данном случае доверенный точно знает: при безналичном расчете его действия подпадают под статьи Федерального закона от 7 августа 2001 года № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».

Соответственно такая огласка не нужна доверенному и ряду лиц, которые часто занимаются продажей объектов недвижимости без регистрации агентств недвижимости или же даже просто ИП.

 

Юрий Чаевцев

Источник: журнал "Жилищное право"